Фіктивна реєстрація зруйнованого майна не дає права на отримання землі громади.

22.05.2026 ВС поставив крапку у справі 203/7210/23 щодо спроби приватизувати землю через реєстрацію неіснуючого будинку. Раніше Дніпровська міська рада роками намагалася довести у нижчих інстанціях, що чотири квартири в аварійних руїнах не можуть раптово стати новобудовою.

Чесно кажучи, ця справа викликає більше запитань до системи реєстрації, ніж до самого відповідача. Ми звикли будувати захист клієнта на даних реєстру, але цей кейс показує слабкість суто формального підходу. Відповідач скупив квартири у зруйнованому з 1989 року будинку, здійснив фіктивну реєстрацію «новоствореного» індивідуального житла і на цій підставі сформував ділянку площею 0,0964 га. Захист у касації наполягав на неправильній оцінці доказів та недоведеності порушення прав міськради. Проте суд оцінив фізичну реальність вище за паперовий титул.

Чому суд обрав саме цю норму, а не повірив витягу з реєстру?

За загальними правилами цивільного законодавства, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом (ст. 328 ЦК). Тут виникає питання: як реєстратор взагалі міг оформити новий будинок без перевірки факту його реального існування?

Судді касаційної інстанції підтримали рішення про скасування реєстрації та припинення права власності. У постанові зафіксовано чіткий мотив:

Суди дійшли висновку, що такі дії були спрямовані на безкоштовне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності в історичному ареалі міста.

Мені здається нелогічним, коли адвокати продовжують будувати лінію захисту виключно на наявності запису в реєстрі, ігноруючи фактичний стан об'єкта. Якщо будівля фізично знищена, жоден витяг не допоможе легалізувати отримання землі в обхід конкурентних торгів. Касаційний суд діє в межах своїх повноважень (ст. 400 ЦПК) і не має права переоцінювати факти, встановлені судами попередніх інстанцій, зокрема щодо аварійного стану об'єкта.

Слабкі місця формального підходу та межі доказування

Коли ми аналізуємо позицію захисту у подібних спорах, варто звернути увагу на суміжні кейси. Наприклад, у справі 334/51/25 реєстрація будинку на ділянці площею 0,0673 га у прибережній смузі відбулася за підробленим техпаспортом. Суд не лише скасував записи про право власності, а й зобов'язав знести 44 метри парканів. Земля комунальної власності (ст. 83 ЗК) має використовуватися виключно за цільовим призначенням.

Ще одна типова помилка захисту — спроба долучити нові докази на стадії апеляції. У справі 203/5561/16-ц відповідач намагався легалізувати будинок площею 187,8 кв. м, надавши архівні карти 1922-1932 років. Апеляційний суд відхилив ці докази, оскільки вони не були подані до суду першої інстанції без поважних причин. У підсумку суд постановив знести будівлі.

Ситуація для відповідача стає ще складнішою, коли незаконно зареєстроване майно намагаються передати в іпотеку. У справі 199/2966/20 предметом спору став газовий пункт площею 7,2 кв. м. Суд визнав договір іпотеки недійсним (ст. 203 ЦК, ст. 215 ЦК), оскільки право власності на самочинне будівництво не виникає, а отже, особа не мала права ним розпоряджатися. Право власності є непорушним (ст. 321 ЦК), але лише тоді, коли воно набуте законним шляхом.

Практичні кроки для роботи з такими кейсами

У більшості подібних справ суди стають на бік громад у питаннях повернення землі через скасування реєстрації неіснуючої нерухомості. Для побудови ефективної стратегії варто враховувати такі етапи:

1. Оскарження: 30 днів на апеляційне оскарження з дня проголошення рішення; 20 днів на касацію після апеляції.
2. Виконання: скасування записів у Державному реєстрі речових прав відбувається протягом 5–10 робочих днів після набрання рішенням законної сили та звернення до реєстратора.
3. Доказування: ключовим етапом є фіксація стану об’єкта (акти обстеження, фотофіксація) до моменту подання позову.

Проте захист має шанси, якщо позивач припускається процесуальних помилок. Я перевіряла двічі матеріали справи 175/9529/23, де апеляційний суд повністю відмовив у позові про скасування реєстрації земельної ділянки. Причина — відсутність достатніх правових підстав та недоведеність вимог з боку позивача. Якщо міськрада не надає належних актів обстеження, формальний запис у реєстрі залишається чинним.

Якщо ж порушення доведено, фінансові наслідки для клієнта можуть бути суттєвими. У справі 201/10684/22 суд зобов'язав знести молитовний будинок площею 113,6 кв. м та стягнув з відповідача 12 405 грн. Розподіл судових витрат (ст. 141 ЦПК) у таких випадках покладається на сторону, що програла спір. Суд касаційної інстанції має право остаточно вирішити питання про судові витрати (ст. 413 ЦПК), залишаючи попередні рішення в силі.

Формальна наявність запису в реєстрі більше не гарантує збереження активу, якщо об'єкт фізично відсутній або збудований незаконно. Суди послідовно надають пріоритет фактичним обставинам над паперовими титулами.