Після цього рішення власники нерухомості остаточно втрачають ілюзію, що відсутність паперів рятує від плати за землю, проте отримують чіткий алгоритм легального списання частини боргу за воєнний час.
Чому це рішення важливе
Місцеві ради розгорнули масову кампанію зі стягнення мільйонних боргів за користування землею. Ця справа руйнує популярний міф: якщо ви купили будівлю, але не підписали договір оренди на ділянку під нею, то можете нічого не платити. Масштаб полювання муніципалітетів вражає: під прицілом опинилися абсолютно всі. Від дрібних підприємців, як у справі № 908/2714/25, де з ФОПа стягнули понад 114 тисяч гривень за крихітну ділянку в 0,01 га, до величезних заводів на 49 гектарів, до яких позиваються на десятки мільйонів.
Статистика невблаганна: із загальної вибірки у 17 983 справи в категорії банкрутства, кредитори (зокрема місцеві ради) виграють повністю або частково у 64% випадків. Ігнорування таких позовів стає фатальним для бізнесу.
Факти
У межах справи про банкрутство ПрАТ «Страхова компанія «Оранта-Січ» (справа № 908/2671/24, Центральний апеляційний господарський суд, постанова від 08.04.2026) Запорізька міська рада виставила вимоги за фактичне користування ділянкою площею 0,4406 га за період з 2017 по 2024 роки.
Анатомія муніципального позову працює як годинник: рада знаходить власника нерухомості без договору на землю, бере нормативну грошову оцінку і виставляє рахунок за всі роки. Математика боргу у цій справі виглядає так:
| Заявлено міськрадою | Стягнуто судом | Заощаджено боржником |
|---|---|---|
| 5 319 070 грн 84 коп. | 4 713 815 грн 39 коп. | 601 791 грн 66 коп. |
Логіка суду крок за кроком
Суд розглянув справу через жорстку призму кондикційних зобов'язань (безпідставне збагачення). Логіка правосуддя базується на таких кроках:
- Перехід права користування є автоматичним. Набули право власності на нерухомість — стали фактичним користувачем землі під нею.
- Вина не є обов'язковою умовою. Навіть якщо договір не укладено через бюрократію самої міськради, платити зобов'язаний власник будівлі.
- Відсутність договору позбавляє пільг. Як показала подібна справа № 908/3111/25, якщо строк оренди закінчився, ви втрачаєте право на муніципальні знижки для пошкодженого майна.
- Повітряні тривоги не є форс-мажором для несплати, адже сам факт володіння нерухомістю генерує борг за землю.
Проте у справі «Оранти-Січ» спрацював так званий «воєнний щит». Боржник та суд першої інстанції правильно застосували норми Податкового кодексу щодо звільнення від плати за землю в зонах бойових дій. Апеляційний суд підтвердив цю позицію:
«Суд виключив період з 12.03.2022 по 31.12.2022, оскільки територія Запорізької міської громади була віднесена до територій бойових дій, відмовивши у частині вимог на суму 601 791 грн 66 коп.»
Наслідки для практики
Неоформлена земля під вашою власністю — це фінансова бомба уповільненої дії. Калькулятор ризиків для власників нерухомості тепер має два сценарії:
- Що втратите, якщо не діяти (пасивна позиція): Стягнення повної суми «безпідставно збережених коштів» за весь час користування землею, плюс судовий збір, плюс реальний ризик банкрутства компанії чи втрати особистого майна.
- Скільки коштує діяти (активний захист): Витрати на юристів окупаються доведенням права на виключення певних періодів з розрахунку (наприклад, воєнного часу) або врахуванням вже сплаченого земельного податку. У кейсі «Оранти-Січ» активна позиція зекономила боржнику понад 600 тисяч гривень.
Головні статті, які працюватимуть проти вас у таких спорах:
- ст. 1212 та 1214 Цивільного кодексу України (повернення безпідставно набутого майна та доходів від нього);
- ст. 120 та 206 Земельного кодексу України (перехід прав на ділянку та платність використання землі).
Єдиний надійний захист — провести юридичний аудит своїх земельних ділянок вже сьогодні, не чекаючи, поки міськрада надішле вам позов за останні сім років.