Як захистити бізнес від стягнення плати за землю під власною будівлею

До мене часто звертаються з питанням «Як не платити за землю під власною будівлею без договору оренди?». Відповідь — ніяк, платити доведеться у будь-якому разі. Згідно зі ст. 206 ЗК, використання землі в Україні є платним. Перехід права власності на нерухомість автоматично робить вас фактичним користувачем ділянки, і до моменту державної реєстрації оренди ви зобов'язані відшкодовувати громаді збережені кошти за правилами кондикції (ст. 1212 ЦК).

Чому власність на стіни не дає права на безкоштовну землю?

Власність на нерухомість автоматично робить вас боржником перед місцевою радою, якщо земля під будівлею не оформлена в оренду. Знайомо?

Міські ради масово подають позови про стягнення безпідставно збережених коштів. Аналіз 30 514 справ у категорії «земельні спори» показує жорстку реальність: у 44% випадків (13 530 справ) позови задоволено повністю, ще 14% (4 563 справи) — задоволено частково. Лише у 32% (9 875 справ) суди відмовляють, переважно через помилки рад у розрахунках або невизначений статус ділянки. Тренд очевидний: суди безальтернативно стають на бік місцевих бюджетів.

Зміна підходу: від пошуку вини до жорсткої кондикції

Раніше бізнес намагався захищатися тим, що міськрада сама затягує оформлення документів. Але судова практика закрила цю лазівку.

Три роки тому Верховний Суд у справі 922/606/23 скасував рішення попередніх інстанцій, які стали на бік бізнесу. Компанія доводила, що міська рада зволікала з процедурою викупу. Касація роз'яснила: обов'язок сплатити кошти за ст. 1212 ЦК та ст. 1214 ЦК виникає незалежно від вини користувача чи сприяння орендодавця.

Торік суди остаточно закріпили цей стандарт. У справі 922/3095/25 з власника стягнули 2 212 668,60 грн. Аргумент про те, що площа ділянки у 119 разів перевищує площу самої будівлі, не спрацював. Суд вказав, що ділянка є цілісним об'єктом, і без її офіційного поділу платити треба за всю площу. Тоді ж у справі 642/1165/24 суд стягнув з двох співвласників будівлі понад 1,6 млн грн пропорційно їхнім часткам. Відповідачі сплачували лише земельний податок (ст. 286 ПК), але суд визнав, що різниця з ринковою орендною платою є безпідставним збагаченням.

А що каже практика цього року?

Цього року суди продовжують жорстку лінію. У травневій справі 922/3067/25 компанія намагалася довести, що сумлінно проходила процедуру викупу ділянки. Суд першої інстанції навіть відмовив міськраді. Проте апеляція та ВС стягнули 424 561,18 грн.

«До моменту оформлення власником об’єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки відносини з її використання є бездоговірними».

Тут треба зупинитись. Суд чітко вказує: відсутність договору не звільняє від обов'язку платити. Кондикційні зобов'язання мають об'єктивний характер.

Схожа ситуація розглядалася у справі 922/3029/25, де з підприємства стягнули 493 193,55 грн після закінчення строку дії договору оренди. А у масштабній справі 922/3202/25 суд стягнув з п'яти компаній майже 9 млн грн за ділянку площею понад 8 гектарів. Зустрічний позов про визнання дій міськради неправомірними суд відхилив як неефективний спосіб захисту.

Як не програти все ще на старті?

Процесуальний фокус таких спорів — кондикція. Це не відшкодування збитків, а повернення безпідставно збереженого майна. Насправді важливо розуміти: вину відповідача доводити не потрібно. Достатньо факту користування сформованою ділянкою без сплати оренди.

План дій для захисту або підготовки до позову:

1. Перевіряємо статус ділянки. Вона має бути сформована як об'єкт цивільних прав (мати кадастровий номер).
2. Визначаємо точний період володіння майном. Колеги, рахуємо з дня реєстрації права власності на нерухомість.
3. Аналізуємо нормативну грошову оцінку (НГО). Це база для розрахунку суми позову, і саме тут ради часто роблять математичні помилки.
4. Перевіряємо наявність процедури викупу. Хоча справа 922/3067/25 показує, що сам по собі процес викупу не зупиняє нарахування боргів.

Практика Верховного Суду не залишає простору для маневру: за землю під власною нерухомістю доведеться платити. Єдиний дієвий спосіб зменшити фінансовий удар — ретельно перевіряти правильність розрахунку НГО та площу сформованої ділянки.