Три помилки власників нерухомості при користуванні комунальною землею

З відповідача стягнуто 941 408,15 грн основного боргу та 14 121,12 грн судового збору за рішенням від 23.07.2026.

Нежитлові будівлі на 0,1500 га vs кондикційні зобов'язання

Відповідач у справі 645/6113/25 набув право власності на нежитлові будівлі, розташовані на земельній ділянці комунальної власності площею 0,1500 га, проте свідомо чи через недбалість не оформив договір оренди з Харківською міською радою. Протягом тривалого періоду, а саме з 01.01.2020 по 31.12.2021, власник фактично використовував комунальну землю без правовстановлюючих документів, що стало підставою для нарахування плати за землю на базі нормативної грошової оцінки та ставок, передбачених місцевим Положенням № 41/08. У своєму відзиві на позовну заяву відповідач намагався побудувати лінію захисту на двох процесуальних тезах: можливій наявності інших користувачів цієї території, яких нібито треба було залучити до справи, та відсутності державної реєстрації права власності на спірну ділянку безпосередньо за територіальною громадою.

Немишлянський районний суд міста Харкова аргументовано відхилив ці доводи, вказавши, що землі в межах населених пунктів є комунальними в силу закону, а матеріали справи підтверджують виключне та одноосібне право власності відповідача на розташовану там нерухомість. Суд застосував положення ст. 1212 ЦК, визнавши, що фактичний користувач земельної ділянки без належної правової підстави зберіг у себе кошти, які за звичайних умов мав би сплатити як орендну плату. Наслідком такого розгляду стало повне задоволення позовних вимог та покладення на відповідача обов'язку компенсувати місцевому бюджету втрати у повному обсязі, що підтверджує стабільність практики захисту фінансових інтересів громад.

Зміна підходу до застосування ст. 1212 ЦК та ст. 1214 ЦК

З висоти досвіду можу стверджувати, що суди остаточно відійшли від надмірного формалізму і тепер розглядають сам факт володіння комерційною чи промисловою будівлею як цілком достатню підставу для виникнення зобов’язань зі сплати орендної плати у формі безпідставно збережених коштів. Раніше, ще кілька років тому, відсутність підписаного договору часто трактувалася відповідачами як відсутність обов'язку платити саме орендну плату, а позивачі змушені були намагатися стягувати ці суми через складні деліктні зобов'язання, доводячи наявність вини власника в ухиленні від підписання документів. Типова помилка відповідачів у таких провадженнях сьогодні полягає у впертих спробах довести відсутність своєї вини в неукладенні договору, посилаючись на бездіяльність самої міської ради, хоча для застосування норм про кондикцію вина не має жодного юридичного значення. Судова практика у цій категорії спорів стала максимально прогнозованою, і перехід до стягнення безпідставно збережених коштів значно спростив процес доказування для муніципалітетів, залишивши власникам мінімум простору для маневру.

Цей доктринальний зсув, підкріплений нормами ст. 1214 ЦК щодо відшкодування доходів, означає, що бізнес більше не може розраховувати на тривалий розгляд справи як на ефективний спосіб відстрочення платежів. Відсутність зареєстрованого права оренди за правилами ст. 125 ЗК та ст. 126 ЗК жодним чином не скасовує імперативного обов'язку платити за землю, на якій стоїть ваш актив.

Аргумент про знищення будівлі та ст. 206 ЗК

У подібних земельних спорах власники часто намагаються маніпулювати фактом фізичної наявності або стану об'єкта нерухомості, щоб уникнути застосування ст. 206 ЗК, яка встановлює принцип платності використання землі. У справі 644/8679/24 відповідач наполегливо стверджував, що його нежитлова будівля площею 24,9 кв.м самознищилася ще у лютому 2020 року, тому земельна ділянка площею 0,0845 га фактично не використовувалася, а складений позивачем акт обстеження є недопустимим доказом. Суд категорично відхилив цей аргумент, оскільки право власності в державних реєстрах не було припинено у встановленому законом порядку відповідно до вимог цивільного законодавства, а відповідач продовжував періодично сплачувати земельний податок, чим фактично підтвердив свій статус землекористувача. Скажу прямо: власникам варто готуватися до того, що кожен квадратний метр під їхнім об’єктом буде детально проінвентаризований і оплачений за ставками оренди, незалежно від фізичного стану самої споруди чи відсутності господарської діяльності. Поки об'єкт існує юридично в реєстрі, обов'язок зі сплати зберігається в повному обсязі, і посилання на ст. 152 ЗК щодо захисту прав тут не допоможе порушнику.

Інший поширений вектор захисту стосується зміни власника майна та спроб застосування законодавчих пільг. У справі 641/7497/21 міська рада успішно стягнула по 1 245 642,48 грн з двох послідовних власників нерухомості на великій ділянці площею 0,5200 га, один з яких подарував об'єкт іншому у грудні 2020 року. Суд чітко розмежував періоди володіння, поклавши обов'язок зі сплати на кожного відповідача суворо пропорційно часу перебування майна у його власності. При цьому суд детально дослідив розрахунок і врахував карантинні пільги за березень 2020 року, виключивши цей місяць із загальної суми стягнення. Це рішення наочно підтверджує, що відчуження будівлі іншій особі не звільняє попереднього власника від кондикційного зобов'язання за минулі періоди користування землею.

Практичні кроки щодо заочного розгляду та 12% ставки

У справах щодо комерційних об'єктів, зокрема автозаправних станцій, суди стабільно застосовують високі ставки для розрахунку збережених коштів, що робить пасивну процесуальну позицію власника вкрай збитковою. Зокрема, у справі 644/8239/25 щодо ділянки 0,0473 га під АГЗП нормативна грошова оцінка склала понад 2,8 млн грн, а розрахунок боргу здійснювався за максимальною ставкою 12%. Суд ухвалив заочне рішення за правилами ст. 280 ЦПК, оскільки відповідач проігнорував виклики. Аналогічний підхід із застосуванням 12% ставки застосовано у справі 644/7885/25 щодо ділянки 0,3274 га під АЗС та кафе, де оцінка землі перевищила 19 млн грн. Загальна категорія справ щодо оренди свідчить про надзвичайно високу ефективність муніципалітетів: 41% позовів задовольняється повністю, ще 17% — частково (відповідно до даних з матеріалів узагальнення практики). Відмови судів найчастіше пов'язані виключно з технічними помилками позивача в розрахунках площі або неправильно визначеними періодами володіння, а не з самою суттю матеріально-правового спору.

Переконаний, що сучасному бізнесу економічно значно вигідніше ініціювати укладення договору оренди самостійно та контролювати процес, ніж пасивно очікувати позову, де до основної суми боргу неминуче додасться чималий судовий збір. У справі 641/2916/25, яка також розглядалася заочно згідно зі ст. 283 ЦПК, при стягненні 622 821,24 грн боргу за ділянку 0,5200 га судовий збір склав 9 342,32 грн, а у головній справі він перевищив 14 тисяч гривень, які були покладені на відповідача на підставі ст. 141 ЦПК.

«До моменту оформлення власником об’єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, кошти, які мав би отримати власник земельної ділянки (міська рада), є безпідставно збереженими».

Для підготовки ефективної правової позиції у подібних спорах адвокату необхідно ретельно опрацювати такі ключові аспекти:

1. Перевірка нормативної грошової оцінки: необхідно з'ясувати, чи відповідає наданий позивачем витяг з Держгеокадастру саме спірному періоду та чи правильно застосовано щорічні коефіцієнти індексації.
2. Аналіз площі земельної ділянки: критично важливо перевірити, чи не перевищує заявлена міською радою площа розмір, об'єктивно необхідний для обслуговування будівлі, що безпосередньо узгоджується з положеннями ст. 120 ЗК щодо переходу прав на землю.
3. Аудит податкових пільг: перевірка наявності законних підстав для звільнення від плати за землю, наприклад, статус платника єдиного податку за правилами ст. 14 ПК або тимчасові звільнення на період дії карантину чи воєнного стану.
4. Контроль строків володіння: точне визначення дат набуття та припинення права власності на нерухомість за даними Державного реєстру речових прав для правильного розмежування фінансової відповідальності між послідовними власниками майна.

Ця позиція формує новий підхід до розуміння принципу єдності юридичної долі нерухомості та землі, де відсутність адміністративного акта чи паперового договору більше не є надійним щитом від фінансової відповідальності фактичного землекористувача.