01 вересня 2026 року Верховний Суд поставив крапку у питанні автоматичного припинення оренди при конфіскації землі у громадян РФ. Якщо в минулі роки суди нерідко вимагали окремого розірвання договорів для зняття обтяжень, то новий стандарт дозволяє очищувати реєстр однією вимогою про скасування державної реєстрації. Торік касаційна інстанція переглянула 5113 рішень у цій категорії спорів, задовольнивши 60% позовів, що свідчить про активний пошук балансу між процесуальним формалізмом та реальним відновленням прав.
Усі три справи, розглянуті нижче, об'єднує спільний предмет — ефективність захисту майнових прав. ЄСПЛ послідовно визнає право на мирне володіння майном (ст. 1 Першого протоколу до Конвенції), вимагаючи від національних судів застосовувати такі механізми, які не залишають особу з «порожнім» судовим рішенням. Чи йдеться про стягнення переплати з жадібного кредитора, чи про легалізацію квартири за старими біржовими правилами, чи про повернення землі державі без орендних «хвостів» — касаційний суд демонструє відмову від надмірного формалізму на користь економічної суті правовідносин.
Повернення 21,4 млн грн надлишку при стягненні застави
На противагу минулим висновкам, де фокус уваги зміщувався переважно на право кредитора ініціювати примусове стягнення (як у справі № 544/425/19 щодо збереження обтяження при зміні власника за ст. 27 Закону України «Про заставу»), поточна практика жорстко обмежує межі задоволення вимог заставодержателя. Кредитор не може отримати більше, ніж йому винні, акумулюючи і живі гроші, і заставлене майно.
У справі № 766/21132/24 ОСОБА_2 позичив 29 214 630 грн (еквівалент 1 075 000 доларів США). Забезпеченням виступила застава 50% частки статутного капіталу ТОВ «Авто-Плаза». Сторони добровільно визначили оціночну вартість цієї частки у розмірі 29 214 630 грн відповідно до ст. 22 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю». Позичальник встиг виплатити 21 480 600 грн, проте через збройну агресію РФ припинив платежі. Скориставшись цим, кредитор звернув стягнення на частку шляхом визнання права власності за погодженою ціною.
Утворилася ситуація подвійного стягнення: кредитор залишив собі 21 480 600 грн готівкою і набув актив вартістю 29 214 630 грн. Херсонський апеляційний суд постановою від 17.03.2026 залишив без змін рішення про стягнення з відповідача 21 480 600 грн переплати на користь позивача, і Верховний Суд підтримав цей підхід.
Суд визначив, що за правилами ст. 25 Закону України «Про заставу» та ст. 589 ЦК України різниця між вартістю майна та залишком боргу підлягає обов'язковому поверненню заставодавцю. Оскільки відповідач не надав доказів для спростування погодженої вартості частки, а кредитор зберіг отримані раніше кошти, виникло перевищення розміру забезпечених вимог. Цей висновок прямо корелює з принципом пропорційності взаєморозрахунків (ч. 4 ст. 591 ЦК України), який суд застосував у справі № 755/3345/20, де зазначалося, що при недостатності вартості застави кредитор вимагає залишок, а при перевищенні — повертає надлишок. Також позиція спирається на обов'язковість врахування фактично здійснених платежів (ст. 526, ст. 599 ЦК України), що раніше підтверджувалося у справі № 464/4017/16-ц.
Для адвокатів боржників це означає надійний інструмент захисту від безпідставного збагачення кредиторів. Звернення стягнення на предмет застави не анулює історію попередніх транзакцій, і будь-яка переплата стає безспірною підставою для майнового позову.
Біржова угода 1997 року на квартиру vs нотаріальна форма
Залишаючи позаду суто формальний підхід радянського цивільного права щодо тотальної недійсності непосвідчених угод, касаційна інстанція підтверджує пріоритет спеціальних норм перехідного періоду економіки 1990-х років.
У справі № 202/1200/24 позивачка намагалася оформити спадщину на квартиру після смерті чоловіка. Його мати придбала це житло ще у 1997 році на біржі «Біржа нерухомості «Дніпро». Нотаріус відмовив у видачі свідоцтва, пославшись на відсутність нотаріального посвідчення біржового договору та розбіжності у написанні прізвища покупця. Продавець квартири одразу заявив про недійсність правочину через недодержання форми.
Верховний Суд залишив у силі рішення судів попередніх інстанцій, якими за позивачкою визнано право власності в порядку спадкування. Аргументація базується на колізійному принципі *lex specialis derogat legi generali*. На момент укладення угоди діяла ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», яка прямо вказувала, що зареєстровані на біржі угоди не підлягають нотаріальному посвідченню. Ця спеціальна норма мала перевагу над загальними вимогами ст. 47 та ст. 227 ЦК УРСР 1963 року.
Оскільки чоловік позивачки фактично прийняв спадщину (ст. 1268 ЦК України), а позивачка є єдиним спадкоємцем (ст. 1216 ЦК України), відмова нотаріуса відкрила їй шлях до суду. Належним способом захисту в такій ситуації є саме позов про визнання права власності на підставі ст. 392 ЦК України. Тотожність особи спадкодавця попри помилку в прізвищі була доведена висновком експертизи.
Цей підхід блокує спроби недобросовісних продавців або місцевих рад повернути собі майно через формальні дефекти старих документів. У справах № 205/5655/21 та № 932/713/23 суди розглядали питання визнання спадщини відумерлою (ст. 1277 ЦК України) та вселення (ст. 58 Житлового кодексу України), де відсутність належних правовстановлюючих документів створювала ризик втрати житла. Визнання дійсності біржових угод через ст. 392 ЦК України гарантує стабільність цивільного обороту нерухомості, придбаної до створення сучасних реєстрів.
Конфіскація 0,3951 га у громадянки РФ та доля оренди
Відходячи від попереднього тлумачення, за якого скасування реєстрації вимагало обов'язкового окремого спору про розірвання договору оренди, касаційна інстанція запровадила принцип автоматичного слідування похідного права за долею основного.
У справі № 738/1140/25 прокурор вимагав конфіскувати 0,3951 га сільськогосподарської землі у громадянки РФ, яка успадкувала ділянку, але не відчужила її протягом року (ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 145 ЗК України). Одночасно прокурор просив скасувати державну реєстрацію права оренди, яке належало ТОВ «Мена-Авангард». Чернігівський апеляційний суд постановою від 24.02.2026 скасував рішення першої інстанції в частині оренди, мотивуючи це тим, що прокурор не заявив окремої вимоги про припинення самого права оренди.
Верховний Суд скасував постанову апеляції та залишив у силі рішення місцевого суду про повне задоволення позову. Суд вказав, що конфіскація є самостійною підставою примусового припинення права власності (п. «е» ч. 1 ст. 140 ЗК України). Припинення основного речового права автоматично тягне за собою припинення похідних прав користування.
Звернення з вимогою про скасування державної реєстрації права оренди за правилами ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є належним та ефективним способом захисту (ст. 15, ст. 16 ЦК України, ст. 5 ЦПК України). Відмова у цій вимозі з формальних підстав суперечить завданням судочинства (ст. 413 ЦПК України), оскільки залишає в реєстрі недійсні записи та змушує державу ініціювати нові процеси для очищення активу.
Логіка залежності оренди від прав орендодавця підтверджується позицією у справі № 600/1085/20-а, де відсутність прав на землю унеможливила законне землекористування (ст. 125, ст. 126 ЗК України). Водночас критичним є вибір правильного інструменту: у справі № 750/10862/24 позов відхилили саме через обрання неналежного способу (оскарження рішень замість віндикації за ст. 387, ст. 388 ЦК України). У справі ж № 738/1140/25 прокурор обрав ідеально точний механізм, який забезпечує повернення майна державі без жодних обтяжень.
| Предмет спору | Попередній підхід (або позиція опонента) | Новий стандарт ВС |
|---|---|---|
| Застава (справа № 766/21132/24) | • Кредитор має безумовне право звернути стягнення на предмет застави • Часткові грошові виплати не перешкоджають набуттю майна у власність за повною ціною | • Привласнення майна та збереження раніше сплачених коштів є неприпустимим • Надлишок понад суму боргу (21,4 млн грн) підлягає стягненню на користь заставодавця |
| Біржова угода (справа № 202/1200/24) | • Угода 1997 року без нотаріального посвідчення є недійсною • Нотаріус правомірно відмовляє у видачі свідоцтва про право на спадщину | • Діє lex specialis — ст. 15 Закону «Про товарну біржу» • Належний захист — визнання права власності за спадкоємцем через суд (ст. 392 ЦКУ) |
| Конфіскація землі (справа № 738/1140/25) | • Для зняття обтяження потрібна окрема позовна вимога про розірвання/припинення договору оренди • Скасування реєстрації без припинення договору неможливе | • Конфіскація землі у громадянина РФ автоматично припиняє похідне право оренди • Вимога про скасування реєстрації оренди є самостійним та ефективним способом захисту |
У спорах про стягнення надлишку вартості застави (справа № 766/21132/24) фіксуйте всі часткові платежі до моменту переходу права власності на предмет обтяження, щоб обґрунтувати суму безпідставно збережених кредитором коштів.
При оформленні спадщини на нерухомість із біржовими контрактами 1990-х років (справа № 202/1200/24) не витрачайте час на оскарження постанов нотаріуса, а одразу подавайте позов про визнання права власності за ст. 392 ЦК України, спираючись на спеціальне законодавство того часу.
У справах про конфіскацію сільськогосподарських земель у громадян держави-агресора (справа № 738/1140/25) заявляйте вимогу про скасування державної реєстрації оренди єдиним пакетом із вимогою про конфіскацію, без ініціювання окремих спорів про розірвання договорів із поточними орендарями.
Наведені правові позиції демонструють стійку відмову судів від формалістичного прочитання норм на користь практичного відновлення порушених прав. Вибір належного способу захисту залишається головним критерієм успішності позову, чи то йдеться про повернення переплати, чи про очищення державних реєстрів від недійсних обтяжень.