5582 постанови ухвалив Верховний Суд торік у спорах щодо захисту права власності та кондикційних зобов'язань за даними судової статистики ЄДРСР, задовольнивши 57% касаційних скарг. Ця цифра ілюструє хронічну ваду українського правозастосування: учасники цивільного та господарського обороту продовжують ототожнювати формальний запис у реєстрі чи підписаний бланк договору з самим суб'єктивним правом або підставою для утримання активу, тоді як матеріальний закон пов'язує ці наслідки з юридичними фактами — сплатою паю, реальним виконанням робіт чи фактичним землекористуванням. Об'єднує проаналізовані нижче три справи (справа № 758/304/24, справа № 910/2026/24 та справа № 202/7883/25) спільна проблема підміни правопідставного факту реєстраційною чи документальною формальністю, коли суди нижчих інстанцій ігнорують момент реального виникнення майнового права або неправильно розподіляють тягар доказування за ст. 1212 ЦКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці.
Кооперативна квартира за 10 700 крб і початок позовної давності за ст. 72 СКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці
Системна помилка судів першої інстанції у спорах щодо кооперативного житла полягає у змішуванні правопороджуючого юридичного факту (повного внесення паю в період дії Закону України «Про власність») із пізнішим правопідтверджуючим актом — державною реєстрацією титулу за одним із подружжя. Цивілістична конструкція набуття власності в житлово-будівельному кооперативі вибудувана за принципом автоматичної трансформації зобов'язального права члена ЖБК у речове право подружжя в секунду закриття пайового рахунку, що виключає потребу в додатковому адміністративному акті для констатації спільності майна. Коли місцевий суд у справі № 758/304/24 відмовив колишній дружині у визнанні права на 1/2 частку квартири через нібито недоведеність її фінансової участі у виплаті паю, Київський апеляційний суд це рішення скасував та позов задовольнив, визнавши право власності на половину житла, а Верховний Суд залишив постанову апеляції без змін.
У справі № 758/304/24 позивачка та її померлий колишній чоловік перебували у зареєстрованому шлюбі з 1975 по 1999 рік, вселилися до кооперативної квартири за ордером у 1982 році, а в січні 1992 року повністю сплатили пайовий внесок у розмірі 10 700 крб. Після розірвання шлюбу у 1999 році жінка продовжувала безперешкодно проживати у спірному помешканні, тоді як колишній чоловік у 2009 році одноосібно зареєстрував право власності на всю квартиру за собою, а в 2021 році склав заповіт на користь дочки. Дізнавшись про одноосібну реєстрацію та заповіт після смерті ексчоловіка і відкриття спадщини, позивачка у січні 2024 року пред'явила позов про поділ майна подружжя та визнання права власності на 1/2 частину квартири.
Верховний Суд у справі № 758/304/24 застосував норми матеріального права у редакції, чинній на час завершення паєнагромадження (січень 1992 року): згідно зі ст. 15 Закону України «Про власність»відкриється на prozakony.com у новій вкладці член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, набуває право власності на це майно з моменту повної сплати без обов'язку додаткової державної реєстрації. Оскільки кошти у сумі 10 700 крб були сплачені під час шлюбу, за ст. 22 Кодексу про шлюб та сім'ю України (надалі — КпШС України) та нормами сімейного законодавства спрацювала презумпція спільності набутого майна подружжя, яку відповідачка (спадкоємиця за заповітом) належними та допустимими доказами не спростувала. Частки дружини та чоловіка за ст. 70 СКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці та ч. 2 ст. 372 ЦКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці є рівними, а правовідносини щодо володіння, користування та розпорядження кооперативним житлом кореспондують приписам ч. 2 та ч. 3 ст. 384 ЦКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці.
Відлік трирічного строку за ч. 2 ст. 72 СКУ при збереженні користування житлом
Другий вузол правозастосовної проблеми у справі № 758/304/24 стосується обчислення позовної давності (ст. 256 ЦКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці, ч. 4 ст. 267 ЦКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці) після спливу 25 років із дати розірвання шлюбу та 15 років із моменту одноосібної реєстрації титулу померлим чоловіком. Апеляційний та касаційний суди розмежували формальну зміну реєстраційного статусу об'єкта та реальне посягання на правомочності співвласника: доки позивачка після 1999 року постійно проживала у квартирі і ніхто не чинив їй перешкод, у неї не виникало об'єктивних підстав вважати своє право порушеним чи оспореним. Перебіг трирічної позовної давності за ч. 2 ст. 72 СКУ стартував не в 1999 чи 2009 році, а в день, коли після відкриття спадщини позивачка реально дізналася про існування заповіту від 2021 року на всю квартиру та про приховану реєстрацію 2009 року.
Цей висновок у справі № 758/304/24 спирається на сталу лінію касаційного суду: у справі № 712/10718/16ц так само констатовано виникнення спільної сумісної власності подружжя внаслідок повної сплати паю у шлюбі за ст. 15 Закону України «Про власність» та ст. 22 КпШС України; у справі № 299/1364/17 захищено 1/2 частку другого з подружжя у спільному нерухомому майні від претензій спадкоємців за заповітом; у справі № 489/1499/16-ц підтверджено дію презумпції спільності майна та рівність часток подружжя за ст. 22 КпШС України. Загалом у цій категорії спорів (захист права власності та кондикція) за 2024 рік Верховний Суд ухвалив 4031 рішення при 51% задоволених скарг, тоді як у 2022 році цей показник становив 788 рішень і 28% задоволення, у 2023 році — 1884 рішення і 45%, а за неповний поточний рік — 1994 рішення і 46%.
Аванс 2 200 000 грн для ТОВ «ХІМ-ТРЕЙД ЮА» і тягар доказування за ч. 4 ст. 849 ЦКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці
Друга системна хвороба судової практики виявляється у господарських спорах про повернення передоплати після односторонньої відмови замовника від договору, де суди першої та апеляційної інстанцій перекладають на позивача (замовника) процесуальний обов'язок доводити негативний факт — відсутність виконаних робіт на суму перерахованого авансу. За академічними канонами розподілу доказового тягаря у зобов'язальних правовідносинах, сторона, яка стверджує про припинення або трансформацію свого грошового боргу через зустрічне надання, мусить верифікувати це надання первинними документами, узгодженими із завданням контрагента. Коли у справі № 910/2026/24 суди першої та апеляційної інстанцій під час повторного розгляду вдруге відмовили ТОВ «ХІМ-ТРЕЙД ЮА» у стягненні 2 265 717,19 грн із ПП «ТОМАС & СІМОНОВА», зіславшись на те, що позивач не довів статус авансу як невикористаного, Верховний Суд скасував обидва судові акти та направив справу на новий розгляд за п. 2 ч. 1 ст. 308 та п. 1 ч. 3 ст. 310 ГПКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці.
Фабула справи № 910/2026/24 розгорталася навколо укладеного у липні 2023 року між замовником ТОВ «ХІМ-ТРЕЙД ЮА» та виконавцем ПП «ТОМАС & СІМОНОВА» договору про надання послуг з обстеження технічного стану та оцінки активу іноземної компанії з граничною вартістю 4 400 000,00 грн. Замовник сплатив аванс у сумі 2 200 000,00 грн, але вже 01.08.2023 направив повідомлення про одностороннє розірвання договору з 14.08.2023 у зв'язку з втратою комерційного інтересу та зажадав повернення передоплати. Виконавець кошти не повернув, натомість надіслав акт на повну вартість робіт, що змусило ТОВ «ХІМ-ТРЕЙД ЮА» звернутися до господарського суду з позовом про стягнення 2 265 717,19 грн (невикористаний аванс, інфляційні втрати та 3% річних за період з 15.08.2023 до 12.02.2024).
Кваліфікація договору та порушення ч. 1 ст. 316 ГПКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці судами нижчих інстанцій
Верховний Суд у справі № 910/2026/24 вказав, що попри назву «договір про надання послуг», спірний правочин за змістом зобов'язань (обстеження технічного стану й оцінка активу з передачею матеріалізованого результату) є договором підряду, тому регулюється ч. 4 ст. 849, ст. 651 та ст. 653 ЦКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці. Норма ч. 4 ст. 849 ЦКУ наділяє замовника безумовним правом у будь-який час до закінчення роботи відмовитися від договору підряду, виплативши підрядникові плату за фактично виконану частину роботи. Точкою відсікання обсягу робіт, що підлягають оплаті, є дата одержання підрядником повідомлення про відмову від договору — у цій фабулі це 01.08.2023.
Касаційний суд у справі № 910/2026/24 сформулював жорстке правило розподілу доказування за ч. 4 ст. 849 та ст. 1212 ЦКУ: не замовник доводить «невикористання» авансу, а виключно виконавець (ПП «ТОМАС & СІМОНОВА») зобов'язаний довести обсяг і вартість робіт, фактично виконаних станом на 01.08.2023, наявність затвердженого замовником завдання та відповідність створеного результату умовам договору. Будь-яка частина авансу з 2 200 000,00 грн, яка перевищує вартість реально виконаної та підтвердженої станом на дату отримання повідомлення роботи, втрачає договірну підставу утримання і підлягає кондикційному стягненню за ст. 1212 ЦКУ. Причиною повторного скасування рішень у справі № 910/2026/24 стало пряме ігнорування судами першої та апеляційної інстанцій обов'язкових вказівок Верховного Суду, викладених у попередній постанові від 19.03.2025 у цій самій справі, що становить істотне процесуальне порушення ч. 1 ст. 316 ГПКУ.
Цей підхід до повернення невідпрацьованої передоплати узгоджується з практикою у справі № 910/14660/23, де встановлено, що навіть форс-мажорні обставини не звільняють боржника від повернення авансу за ч. 2 ст. 693 ЦКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці, а також у справі № 910/5444/17, у якій суд зобов'язав досліджувати реальне виконання робіт та листування сторін при стягненні авансу разом із 3% річних та інфляційними втратами за ч. 2 ст. 625 ЦКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці (тоді як згадана у матеріалах справа № 910/758/26 стосується виключно відстрочення судового збору за ст. 8 Закону України «Про судовий збір»відкриється на prozakony.com у новій вкладці).
Стягнення 868 766,62 грн за комунальну землю у Дніпрі без договору оренди за ст. 1212 ЦКУ
Третій прояв системної проблеми — переконання власників комерційної нерухомості, ніби відсутність підписаного з міською радою договору оренди звільняє їх від плати за фактичне користування комунальною земельною ділянкою під будівлею. Така конструкція поведінки суперечить базовому постулату земельного та цивільного законодавства: відсутність договірного регулювання між власником землі та власником будівлі не створює режиму безоплатного землекористування, а переводить правовідносини у площину позадоговірного (кондикційного) зобов'язання, де збережені у себе кошти у розмірі орендної плати стають безпідставно набутим майном. У справі № 202/7883/25 суди першої та апеляційної інстанцій повністю задовольнили позов прокурора про стягнення з власниці нежитлової будівлі 868 766,62 грн за понад три з половиною роки безоплатного користування землею, а Верховний Суд залишив ці рішення без змін за ч. 3 ст. 401 ЦПКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці.
Обставини справи № 202/7883/25 ілюструють типовий часовий розрив між купівлею будівлі та оформленням землі: відповідачка у травні 2019 року набула право власності на нежитлову будівлю площею 347,8 кв.м, розташовану на земельній ділянці комунальної власності площею 0,339 га (кадастровий номер 1210100000:04:102:0038) у м. Дніпрі, але право оренди цієї ділянки зареєструвала у червні 2025 року. Виконувач обов'язків керівника Лівобережної окружної прокуратури м. Дніпра в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради пред'явив позов про стягнення 868 766,62 грн безпідставно збережених коштів за період фактичного користування землею без договору з 01.01.2021 по 24.10.2024.
Мотивуючи законність стягнення у справі № 202/7883/25, Верховний Суд поєднав норми земельного, податкового та цивільного права: ст. 206 ЗКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці імперативно закріплює платність використання землі в Україні, п. «в» ч. 1 ст. 96 ЗКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці зобов'язує землекористувача своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату, а ч. 1 ст. 93 ЗКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці визначає оренду як належну правову форму користування комунальною землею. Оскільки у період з 01.01.2021 по 24.10.2024 відповідачка володіла будівлею площею 347,8 кв.м і використовувала ділянку площею 0,339 га без оформлення оренди та без внесення платежів, вона за ч. 1 та ч. 2 ст. 1212 ЦКУ без достатньої правової підстави зберегла у себе кошти за рахунок територіальної громади м. Дніпра. Розмір кондикційного зобов'язання (868 766,62 грн) обчислено профільною комісією на основі нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до п. 289.1 ст. 289 ПКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці та ст. 206 ЗКУ.
Повноваження прокурора звертатися з такими позовами в інтересах громади за ст. 23 Закону України «Про прокуратуру»відкриється на prozakony.com у новій вкладці підтверджено у справі № 205/5908/23. Водночас суміжні спори — справа № 201/9336/22 (про витребування майна з чужого незаконного володіння за ст. 388 ЦКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці та критерії пропорційності втручання за ст. 1 Першого протоколу до Конвенціївідкриється на prozakony.com у новій вкладці) і справа № 203/7210/23 (про припинення права власності на знищений об'єкт нерухомості за ст. 349 ЦКУвідкриється на prozakony.com у новій вкладці) — регулюють відмінні предмети доказування і жодним чином не послаблюють обов'язок власника існуючої будівлі компенсувати громаді збережені кошти за ст. 1212 ЦКУ.
| Критерій порівняння | Справа № 758/304/24 | Справа № 910/2026/24 | Справа № 202/7883/25 |
|---|---|---|---|
| Предмет та сума спору | Визнання права на 1/2 кооперативної квартири (пай 10 700 крб сплачено у 1992 р.) | Стягнення 2 265 717,19 грн (невикористаний аванс 2 200 000 грн, 3% річних, інфляційні) | Стягнення 868 766,62 грн за користування 0,339 га землі під будівлею 347,8 кв.м |
| Застосовані норми права | Ст. 15 ЗУ «Про власність», ст. 22 КпШС, ст. 60відкриється на prozakony.com у новій вкладці, 70, ч. 2 ст. 72 СКУ, ст. 256, 267, 372, 384 ЦКУ | Ч. 4 ст. 849, ст. 651, 653відкриється на prozakony.com у новій вкладці, 1212 ЦКУ, п. 2 ч. 1 ст. 308, п. 1 ч. 3 ст. 310відкриється на prozakony.com у новій вкладці, ч. 1 ст. 316 ГПКУ | Ч. 1, 2 ст. 1212 ЦКУ, ст. 93, 96, 206 ЗКУ, п. 289.1 ст. 289 ПКУ, ч. 3 ст. 401 ЦПКУ |
| Помилка судів / відповідача | Ототожнення права власності з реєстрацією 2009 р., відлік давності від розлучення 1999 р. | Покладення на замовника тягаря доказування невикористання авансу, ігнорування ст. 316 ГПКУ | Ухилення від плати за землю у 2021–2024 рр. через відсутність підписаного договору оренди |
| Результат у Верховному Суді | Залишено в силі постанову апеляції про задоволення позову колишньої дружини | Скасовано відмовні рішення 1-ї та апеляційної інстанцій, направлено на новий розгляд | Залишено без змін рішення двох інстанцій про повне стягнення 868 766,62 грн у бюджет |
Що робити: витребувати архівну довідку ЖБК та зафіксувати відмову від підряду
Витребуйте архівну довідку ЖБК про дату повної виплати паю та докази фактичного проживання у квартирі. Для захисту частки клієнта у кооперативному житлі за правилами справи № 758/304/24 та справи № 712/10718/16ц необхідно поєднати фінансовий документ про закриття паю в період шлюбу (ст. 15 Закону України «Про власність», ст. 22 КпШС України) із квитанціями чи довідками про безперешкодне проживання після розлучення та витягом зі спадкової справи, що зміщує початок трирічної позовної давності за ч. 2 ст. 72 СКУ на дату реального виявлення заповіту чи одноосібної реєстрації.
Надішліть підряднику письмове повідомлення про відмову від договору за ч. 4 ст. 849 ЦКУ з фіксацією точної дати вручення. Як підтверджує справа № 910/2026/24, дата отримання виконавцем повідомлення про односторонню відмову (у прикладі — 01.08.2023) блокує оплату будь-яких подальших робіт і перекладає на підрядника обов'язок довести в суді обсяг і вартість робіт, виконаних за погодженим завданням строго до цієї дати, тоді як решта авансу стягується за ст. 1212 ЦКУ.
Подайте заявку на укладення договору оренди комунальної ділянки одночасно з купівлею будівлі та перевірте розрахунок нормативної грошової оцінки. У разі отримання позову прокуратури за ч. 1 та ч. 2 ст. 1212 ЦКУ за аналогією зі справою № 202/7883/25, аргумент про відсутність підписаного договору оренди за ст. 93 ЗКУ не спрацює, тому захист власника нерухомості має зосередитися на перевірці правильності застосування п. 289.1 ст. 289 ПКУ, площі ділянки та періоду нарахування у розрахунку профільної комісії міської ради.
Зволікання з оформленням договору оренди землі під придбаною будівлею на чотири роки, як у справі № 202/7883/25, обертається для власника нерухомості гарантованим стягненням 868 766,62 грн до місцевого бюджету за ст. 1212 ЦКУ, а виконання підрядником робіт без затвердженого завдання замовника чи після дати отримання повідомлення про відмову від договору у справі № 910/2026/24 позбавляє виконавця права утримувати 2 200 000,00 грн авансу і додає до боргу інфляційні втрати та 3% річних. Водночас спадкоємець за заповітом, який розраховує на одноосібне свідоцтво про право власності спадкодавця від 2009 року без перевірки дати виплати кооперативного паю у шлюбі (справа № 758/304/24), втрачає половину квартири навіть через чверть століття після розлучення колишнього подружжя.