Заявник придбав іпотечну квартиру на електронних торгах, проте попередні власники відмовилися звільняти приміщення, що змусило покупця одинадцять років сплачувати їхні комунальні борги та зрештою укласти договір продажу активу у 2025 році за ціною, значно нижчою за ринкову.
Стаття 109 Житлового кодексу УРСР проти права власності на квартиру
Зіставляючи вектори національних інстанцій, помічаємо чіткий розкол у застосуванні цивільно-правових механізмів захисту. Суди першої та апеляційної інстанцій задовольнили позов набувача про виселення, віддавши пріоритет нормам Цивільного кодексу України щодо захисту приватної власності від неправомірних дій попередніх власників. Касаційна інстанція скасувала ці акти, застосувавши статтю 109 Житлового кодексу УРСР 1983 року, згідно з якою виселення мешканців з іпотечного житла без одночасного надання іншого постійного помешкання забороняється.
Відстежуючи застосування цієї радянської норми у спорах про відчуження майна, фіксуємо 880 ухвалених рішень за період 2022–2026 років. Статистика вказує на поступове зниження кількості таких справ: якщо у 2022 році суди ухвалили 231 рішення (26,25 % від загального масиву), то у 2023-му показник впав до 161 рішення (18,30 %). Протягом наступних двох років спостерігалася тимчасова стабілізація активності — 180 рішень (20,45 %) у 2024-му та 165 рішень (18,75 %) минулого року, з подальшим зниженням до 143 рішень (16,25 %) поточного року. Тривалий час правозастосовна практика віддавала безумовний пріоритет застарілим соціальним гарантіям, залишаючи приватних покупців без реального доступу до придбаного об'єкта.
Ту саму проблему перенесення норм державного житлового фонду на приватні об'єкти Європейський суд констатував у справі Braylovska v. Ukraine, § 45, де визнав втручання непередбачуваним. Набувач, сплативши повну вартість лота на публічних торгах, юридично стає власником, але фактично позбавляється можливості користуватися приміщенням на невизначений строк через бездіяльність державних органів у забезпеченні боржників соціальним житлом.
Компенсація комунальних боргів та критерій надмірного тягаря
Оцінюючи зміну матеріальних наслідків для покупця, бачимо пряму заборону перекладати державні зобов'язання на приватну особу. У справі Sytnyk v. Ukraine, § 39 суд встановив, що покладення на добросовісного набувача обов'язку забезпечувати житлом третіх осіб або нескінченно чекати надання їм муніципального помешкання створює індивідуальний і надмірний тягар. Страсбурзький висновок підтверджує неможливість застосування норм 1983 року до сучасних приватних правовідносин без належного зіставлення з Цивільним кодексом.
Ця колізія тотожна проблемі тривалого невиконання рішень про виселення через відсутність поліцейської допомоги. У справі L.B. v. Italy, § 25 суд визнав, що тримання власниці протягом дев'яти років у стані повної невизначеності щодо строків повернення майна порушило справедливий баланс інтересів. В українських умовах покупець іпотечного майна опинився у ще складнішому становищі: він чекав одинадцять років і змушений був погашати поточні комунальні нарахування осіб, які безпідставно займали його житло.
Виселення колишніх власників без надання постійного помешкання створює безпосередній ризик порушення статті 8 Конвенції щодо захисту житла, залишаючи вразливих громадян без даху над головою в умовах дефіциту соціального фонду. Згідно з висновком у справі Zrilić v. Croatia, § 65, продаж житла з примусових торгів і подальше виселення відповідають вимогам Конвенції, якщо національні органи забезпечили змагальний судовий процес і досягли справедливого балансу між конкуруючими правами. Держава не має права досягати цього балансу виключно коштом добросовісного набувача. Відповідальність за соціальну неспроможність апарату несе сама держава, що прямо підтверджено у справі Stolyarova v. Russia, § 48, де помилки органів реєстрації не дозволили виправити за рахунок приватного власника.
Перегляд справ про виселення за виключними обставинами
Розбираючи процесуальні наслідки цього розв'язання, фіксуємо необхідність зміни стратегії представництва клієнтів. Рішення кардинально змінює тактику захисту покупців іпотечного житла, скасовуючи судовий імунітет мешканців-боржників та відкриваючи шлях до стягнення компенсації або виселення через критерій надмірного індивідуального тягаря. Адвокатам потрібно системно зіставити розбіжності між нормами ЦК України та Житлового кодексу, оцінити судові ризики для клієнтів-набувачів майна з публічних торгів і вибудувати процесуальний алгоритм відновлення прав або отримання відшкодування шкоди.
Якщо об'єкт придбано на електронних торгах у межах звернення стягнення на іпотечне майно, захиснику необхідно уникати тривалих суперечок виключно навколо статті 109 ЖК УРСР, а одразу ставити питання про непропорційність втручання у право власності. Юристи мають формувати вимоги про відшкодування матеріальної шкоди за весь період вимушеної сплати боргів попередніх мешканців, долучаючи квитанції за всі одинадцять років або інший фактичний строк простою майна, посилаючись на встановлений факт незаконного перекладання соціального тягаря на приватного власника.
З визнанням у справі Sytnyk v. Ukraine, § 12 порушення статті 1 Першого протоколу, касаційні суди втрачають можливість блокувати виселення попередніх власників іпотеки виключно на підставі відсутності альтернативного житла. Позиція, яка раніше захищала боржника соціальними гарантіями радянського кодексу, тепер офіційно визнана такою, що створює надмірний майновий тягар для добросовісного покупця, дозволяючи ініціювати перегляд аналогічних відмовних рішень за виключними обставинами.