ПАТ «Всеукраїнський банк розвитку» підписало кредитний договір на 240 тис. грн 25.06.2013, а в забезпечення отримало будинок площею 95,7 кв. м і ділянку 0,25 га. Через 263 дні після відступлення боргу в сумі 498,95 тис. грн на користь ТОВ «АНСУ» державний реєстратор переписав нерухомість на нового кредитора. Власниця оскаржила втрату активів, і Верховний Суд у постанові від 28.10.2026 у справі №361/3510/24 скасував відмову апеляції, вказавши на неможливість позасудового переходу власності без звіту про оцінку майна.
Що робити: витребуйте реєстраційну справу
- Витребуйте матеріали реєстраційної справи. Подайте клопотання про витребування документів у державного реєстратора, щоб підтвердити відсутність звіту суб'єкта оціночної діяльності за правилами ст. 411 ЦПКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці та позицією у справі №361/3510/24.
- Зберіть договірну та фінансову документацію. Долучіть оригінали кредитного договору за ст. 1054 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці на 240 тис. грн, договору іпотеки за ст. 575 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці та розрахунок заборгованості станом на дату відступлення прав вимоги в розмірі 498,95 тис. грн.
- Зафіксуйте дефекти поштових повідомлень. Отримайте витяги з поштових реєстрів щодо відсутності опису вкладення або порушення 30-денного строку попередження про усунення порушень, враховуючи підхід суду у справі №369/8842/21.
- Сформулюйте позовні вимоги про скасування рішення та припинення права. Просіть суд скасувати рішення реєстратора про перехід права власності на будинок і розділені 27.10.2023 земельні ділянки, керуючись ст. 15 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці щодо захисту цивільних прав.
Хронологія розгляду та прецедентна рамка
Перша інстанція та апеляційний перегляд
Броварський міськрайонний суд рішенням від 04.02.2025 у справі №361/3510/24 повністю відмовив іпотекодавцю у скасуванні реєстрації будинку та землі за ТОВ «АНСУ». Суд виходив із того, що підписаний сторонами договір за ст. 627 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці містив іпотечне застереження, яке дозволяло позасудове стягнення без окремого правочину.
Київський апеляційний суд постановою від 18.09.2025 у справі №361/3510/24 залишив цю відмову без змін, визнавши процедуру переходу власності на актив за борг 498,95 тис. грн законною. Апеляційна інстанція проігнорувала доводи власниці про відсутність експертної оцінки та навіть не витребувала документи, на підставі яких реєстратор вчинив дію 25.07.2018.
Касаційний перегляд і наслідки для сторін
Касаційний цивільний суд у постанові від 28.10.2026 у справі №361/3510/24, діючи в межах ст. 400 ЦПКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці, скасував постанову апеляції та направив спір на новий апеляційний розгляд. Суд вказав, що хоча підзаконний Порядок № 1127 на час перереєстрації не містив прямої вимоги подавати звіт про оцінку, імперативна норма Закону України «Про іпотеку» має вищу юридичну силу і зобов'язує визначати вартість об'єкта на момент набуття.
Втрата заставного активу без актуальної оцінки створює пряму загрозу для балансу боржника, оскільки кредитор може списати залишок фінансових вимог із поточних рахунків. Повернення справи в апеляцію блокує подальший перепродаж двох новоутворених земельних ділянок і змушує ТОВ «АНСУ» доводити наявність оцінки станом на липень 2018 року.
Порівняння з попередньою практикою та ризики
Аналіз масиву з 452 тис. кредитних спорів у реєстрі свідчить, що суди задовольняють вимоги повністю у 48% випадків (219 тис. справ) і частково у 44% (200 тис. справ), тоді як відмови становлять 6% (31 тис. справ). Попри 92% рішень на користь стягувачів за зобов'язаннями згідно зі ст. 526 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці, Верховний Суд жорстко карає за процедурні відхилення при позасудовому переоформленні застави.
У ранішій постанові від 22.05.2019 у справі №569/14315/16-ц Верховний Суд на підставі ст. 412 ЦПКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці скасував позасудову реєстрацію торгово-реабілітаційного центру, бо кредитор відкликав виконавчий лист зі стягнення 2,92 млн грн, донарахував борг за ст. 1048 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці, ст. 1050 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці та ст. 625 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці до 11,89 млн грн і забрав об'єкт через нотаріуса. Суд визнав це порушенням правової визначеності та поклав судовий збір на відповідача за ст. 141 ЦПКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці. Наявність чинного судового арешту 1/2 частки будинку 232,8 кв. м станом на 10.01.2017 також стала підставою для скасування реєстрації у справі №509/4554/19 (постанова від 29.05.2024 за правилами ст. 410 ЦПКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці).
Якщо ж процедурних дефектів немає, захистити актив не вдається: у справі №175/5057/21 набуття частки майна третьою особою та його реконструкція не зупинили стягнення в позасудовому порядку з огляду на ст. 3 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці, ст. 628 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці та ст. 629 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці. У справі №369/8842/21 кредитор законно оформив будинок 21.04.2021 у дводенне вікно між законами про валютний мораторій, а повернення поштової вимоги поклали як ризик на боржника. Так само у справі №334/2028/20 поручителю за ст. 546 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці за боргом 403,34 тис. доларів США відмовили в оскарженні реєстрації за правилами ст. 401 ЦПКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці та ст. 416 ЦПКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці, бо він не був стороною іпотечної угоди. Відсутність вхідного контролю за поштовою кореспонденцією за юридичною адресою перетворює технічний прострочений платіж на безповоротне вилучення нерухомості.
| Ризик | Ймовірність | Пом'якшення |
|---|---|---|
| Відчуження іпотечного майна третім особам у портфелі проблемної заборгованості | Висока | Подання заяви про забезпечення позову шляхом накладення арешту та заборони реєстраційних дій щодо об'єкта |
| Прямі втрати грошового потоку через списання різниці боргу понад 498,95 тис. грн за рахунок іншого майна | Середня | Аудит нарахування штрафних санкцій та відсотків новим кредитором із моменту відступлення вимоги |
| Пропуск строку позовної давності щодо оскарження рішень реєстратора від 25.07.2018 | Висока | Фіксація дати фактичного ознайомлення з перереєстрацією через інформаційну довідку з ДРРП або вимоги про виселення |
Затягування процесуального реагування після переходу титулу до факторингової компанії веде до подрібнення земельних ділянок і перепродажу активу добросовісним набувачам. Нижче наведено порівняння двох базових підходів до врегулювання конфлікту з новим кредитором.
| Критерій | Позов про скасування реєстрації | Досудове врегулювання з факторингом |
|---|---|---|
| Фінансові витрати | Сплата судового збору та витрат на правничу допомогу з можливістю їх повернення за ст. 141 ЦПК | Необхідність одномоментного залучення ліквідності для дисконтованого викупу боргу з початковою сумою 498,95 тис. грн |
| Юридичні переваги | • Повне відновлення титулу власності за відсутності звіту про оцінку • Можливість блокування перепродажу через арешт | • Швидке закриття зобов'язання без багаторічної тяганини • Відсутність ризику відмови через пропуск позовної давності |
| Операційні мінуси | • Тривалість проходження трьох інстанцій (у справі №361/3510/24 процес іде з 2024 року) • Висока частка програшів позичальників у кредитних спорах | • Потреба погоджувати суму відступного за відсутності у кредитора звіту про оцінку • Ризик збереження залишкових вимог при нечітких умовах угоди |
Протягом наступного тижня юристу слід подати до апеляційного суду клопотання про витребування у державного реєстратора повної копії реєстраційної справи від 25.07.2018 для перевірки наявності звіту про оцінку. Паралельно необхідно внести заяву про забезпечення позову шляхом заборони відчуження будинку площею 95,7 кв. м і обох розділених земельних ділянок. Якщо в матеріалах реєстраційної справи виявиться датований липнем 2018 року звіт оцінювача, необхідно негайно замовити рецензування цього звіту для підтвердження заниження ринкової вартості активу.