Чи повернуть забезпечувальний платіж за курсом долара у разі розірвання угоди? У справі №522/16382/23-Е покупець квартири № 44 орієнтовною ціною 6 467 503,56 грн вніс 5 024 148,93 грн (75%), але через прострочення третього траншу в травні 2022 року втратив на штрафах понад мільйон гривень і отримав відмову у валютній індексації. 09.11.2021 інвестор та ТОВ «КУА «Крістал Ессет Менеджмент» нотаріально посвідчили попередній договір, який припинили 30.09.2022 за ініціативою покупця через воєнний стан. Покупець просив стягнути 7 665 263 грн з урахуванням курсу долара США, 3% річних та визнати правочин недійсним (загалом заявив 8 171 569,07 грн), тоді як компанія подала зустрічний позов на 754 564,14 грн.
Споживчі спори: скільки таких справ і як вони закінчуються
Фінансові втрати сторін та позиція апеляції
Голосіївський районний суд м. Києва рішенням від 02.03.2026 стягнув з компанії 4 688 971,62 грн забезпечувального платежу за вирахуванням 10% договірного штрафу, а з покупця за зустрічним позовом — 734 442,43 грн неустойки за прострочення оплати до 30.09.2022. Київський апеляційний суд 14.10.2026 застосував ст. 375 ЦПКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці і залишив цей розподіл сум без змін, відхиливши скаргу інвестора щодо курсової різниці у справі №522/16382/23-Е. Прямі касові втрати покупця через утриманий штраф та нараховану пеню сягнули 1 069 619,74 грн без урахування інфляційного знецінення гривні.
Апеляційна інстанція керувалася ст. 203 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці, ст. 215 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці, ст. 235 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці та ст. 635 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці, вказавши, що відсутність у продавця права власності на квартиру на момент підписання попереднього договору не перетворює його на удаваний правочин. Договір не містив валютного застереження для процедури повернення коштів, тому сума фіксується суто в національній валюті. Окремий операційний прорахунок покупця полягав у тому, що банківські реквізити для повернення грошей він надав під час судового розгляду в жовтні 2025 року, чим звільнив забудовника від сплати 3% річних за три роки. Нарахування 734 442,43 грн неустойки за ст. 546 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці та ст. 549 ЦКвідкриється на prozakony.com у новій вкладці суд визнав обґрунтованим, оскільки розірвання договору 30.09.2022 не анулює обов'язок відповідати за прострочення травневого платежу.
Аудит договору перед виходом із проєкту
Для захисту ліквідності клієнта під час розірвання інвестиційних угод за ст. 635 ЦК юристу необхідно виконати три дії: перша — перевірити наявність у тексті договору прямого валютного застереження саме для випадку повернення забезпечувального платежу, бо прив'язка ціни квадратного метра до долара США не поширюється на реституцію чи повернення авансу. Друга дія — у день направлення повідомлення про припинення договору через форс-мажор офіційно надати контрагенту актуальні банківські реквізити цінним листом з описом вкладення, щоб запустити відлік прострочення боржника. Третя дія — оцінити баланс зустрічних штрафних санкцій за ст. 549 ЦК до подання позову, адже одночасне стягнення 10% штрафу від суми внеску та пені за неоплачений транш зменшує фактичну суму повернення на чверть.
Припинення попереднього договору через воєнний стан зупиняє нарахування пені за майбутні періоди, але зберігає за забудовником право стягнути неустойку за всі місяці прострочення, що передували даті розірвання угоди.