«Чи маємо ми платити нову ціну за землю, якщо рада в односторонньому порядку змінила оцінку, або чи можемо ми вигнати орендаря, якщо договір підписав не власник?» — відповідь залежить від того, чи зафіксована сума у твердій валюті та чи приймали ви гроші роками. Цивільне законодавство, зокрема ст. 632 та ст. 3 ЦКУ, жорстко прив'язує сторони до фактичної моделі їхньої поведінки та первинних домовленостей, блокуючи спроби переглянути правила гри постфактум без двосторонньої згоди або належного судового втручання.
Ці три рішення об'єднує фокус на захисті легітимного очікування бізнесу: від протистояння з міськрадою щодо фіксованої орендної плати та блокування недобросовісних орендодавців до подолання суверенного бар'єра у стягненні мільйонних збитків із держави-агресора. За останні роки судова практика відійшла від формалістичного прочитання паперів, змістивши оптику на фактичне виконання зобов'язань та реальне відновлення порушеного права, що корелює з підходами європейського приватного права щодо добросовісності.
Тверда грошова сума проти нової оцінки Чернівецької міськради
Чернівецька міська рада ініціювала стягнення 93 414,00 грн заборгованості з орендної плати за період 2022–2025 років, спираючись на власне рішення від 26.02.2021 № 118 про введення нової нормативної грошової оцінки. Позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що орендна плата підлягає автоматичному нарахуванню за ставкою 3% від нової оцінки на підставі Податкового кодексу України. Відповідач, ФОП Любецький Г.Б., вибудував захист на попередньому судовому рішенні від 19.03.2021, яким до пункту 5 договору оренди від 29.10.2007 № 4193 було внесено зміни та встановлено річну орендну плату у фіксованій твердій грошовій сумі 118 265,55 грн. Суд повністю відмовив у задоволенні позову про стягнення боргу та зменшив розмір витрат на правничу допомогу до 20 000,00 грн у справі № 926/1456/26.
Господарський суд вказав, що відповідно до ст. 11, ст. 525, ст. 526, ст. 629 ЦКУ зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору, а одностороння зміна його умов не допускається. Архітектура договірного зв'язку у цій площині виключає автоматизм податкових норм, підпорядковуючи їх приватноправовому принципу непорушності погодженої ціни. Згідно з ч. 2 ст. 632 ЦКУ та ст. 21 Закону України «Про оренду землі», зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Оскільки розмір плати зафіксовано у твердій грошовій сумі, правила про автоматичну зміну розміру плати на підставі ст. 5, ст. 13 Закону України «Про оцінку земель» та відповідних норм Податкового кодексу України не поширюються на цей договір без внесення до нього змін.
Для представника орендодавця такий підхід означає, що стягненню недоплати за новою оцінкою має обов'язково передувати процедура внесення змін до договору оренди, якщо чинний контракт містить умову про тверду суму. Натомість у справах № 926/2594/25 та № 926/3576/25 суди задовольнили позови міськради про стягнення орендної плати, оскільки там тверда сума не встановлювалася, і введення нової оцінки стало обов'язковою підставою для перерахунку без додаткової угоди. Вирішуючи питання судових витрат у справі № 926/1456/26, суд застосував ч. 1 ст. 13 та п. 2 ч. 2 ст. 126 ГПКУ, зменшивши гонорар через його неспівмірність зі складністю спору, що вимагає від адвокатів більш ретельного документування витраченого часу.
Шестирічне отримання плати СТОВ «Старий Коврай» як маркер дійсності
У спорі про повернення земельної ділянки орендодавець намагалася визнати договір припиненим, посилаючись на закінчення 10.08.2022 строку дії первинного 9-річного контракту. Вона стверджувала, що не підписувала додаткову угоду від 20.08.2016 про продовження оренди до 31.12.2027 зі збільшенням плати до 7%, і цей факт підтвердила судова почеркознавча експертиза, яка встановила, що підпис виконав її чоловік. Рішенням Чорнобаївського районного суду Черкаської області від 25.06.2026, залишеним без змін постановою Черкаського апеляційного суду від 18.08.2026, у задоволенні позову про усунення перешкод у користуванні ділянкою відмовлено повністю у справі № 709/1078/22.
Суди обох інстанцій встановили, що позивачка з 2016 по 2022 рік безперешкодно отримувала орендну плату у збільшеному розмірі, передбаченому саме спірною додатковою угодою. Оптика правозастосування тут зміщується з дефекту форми на конклюдентні дії, перетворюючи тривале споживання економічного блага на беззаперечний доказ наявності волевиявлення сторони. З урахуванням ч. 1 ст. 202 та ч. 1 ст. 638 ЦКУ, реальне виконання умов правочину обома сторонами виключає можливість визнання додаткової угоди неукладеною.
Спроба орендодавця оспорити дійсність правочину після шести років отримання виплат прямо суперечить доктрині заборони суперечливої поведінки, відомій як «venire contra factum proprium», закріпленій у п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦКУ. Ігнорування висновків щодо фактичного виконання правочину призведе до програшу справи навіть за наявності експертного підтвердження підробки підпису. Цей стандарт захищає аграрний бізнес від зловживань, хоча у справі № 568/1754/25 суд відмовив орендарю з інших підстав — через пропуск строку повідомлення про намір поновити договір за ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що вимагає чіткого дотримання процедурних строків незалежно від факту оплати.
Деліктний виняток та стягнення 381 млн грн за знищені газові свердловини
ТОВ «АЛД» звернулося до Господарського суду Луганської області з позовом до Російської Федерації про стягнення 10 214 524 доларів США матеріальних збитків та 2 833 955 доларів США упущеної вигоди через знищення офісу і втрату контролю над свердловинами «Аеропортівська №1» та «Воронівська №1» у червні 2022 року. Господарський суд повністю задовольнив позов, констатувавши прямий причинно-наслідковий зв'язок між вторгненням і втратою активів, та стягнув з РФ на користь підприємства 381 731 944 грн збитків у справі № 913/87/26.
Суд застосував положення п. 3 ч. 1 ст. 76 Закону України «Про міжнародне приватне право», зазначивши, що вчинення державою-агресором збройної агресії підпадає під «деліктний виняток». Деконструкція суверенного бар'єра в національній юрисдикції створює утилітарний механізм конвертації воєнних руйнувань у легітимні майнові вимоги, спираючись на класичну тріаду відповідальності за ст. 1166 та ст. 1173 ЦКУ. Суд визнав обґрунтованим стягнення як реальних збитків, так і упущеної вигоди за ст. 22 ЦКУ, прийнявши звіти про незалежну оцінку як належні докази згідно зі ст. 73, 74, 76 ГПКУ.
Практика розгляду таких спорів щодо територій Луганської області має свої нюанси залежно від дати окупації. Якщо у справі № 913/14/25 суд відмовив у позові через встановлення факту окупації з 25.02.2022, то у справі № 913/132/25 вимоги було задоволено, оскільки факт окупації з 28.02.2022 не звільнив сторону від виконання грошових зобов'язань за ст. 625 ЦКУ. Повідомлення РФ через офіційні веб-ресурси визнається належним процесуальним сповіщенням, що дозволяє українському бізнесу формувати легітимні виконавчі документи для подальшого пошуку російських активів за кордоном.
| Критерій | Попередній підхід | Нова практика |
|---|---|---|
| Зміна ціни оренди землі (справа № 926/1456/26) | • Автоматичний перерахунок за податковими нормами • Ігнорування умов договору | • Заборона автоматичної зміни, якщо є тверда сума • Необхідність укладення додаткової угоди |
| Дійсність договору без підпису (справа № 709/1078/22) | • Визнання правочину неукладеним на підставі експертизи • Пріоритет письмової форми | • Застосування «venire contra factum proprium» • Тривале прийняття оплати (6 років) легалізує договір |
| Судовий імунітет РФ (справа № 913/87/26) | • Абсолютний імунітет іноземної держави • Закриття проваджень без згоди РФ | • Застосування «деліктного винятку» • Стягнення упущеної вигоди та реальних збитків за ст. 22 ЦКУ |
Перевірте буквальний зміст пункту договору оренди комунальної землі щодо форми встановлення плати (фіксована сума чи відсоток), щоб заблокувати автоматичне донарахування за новою оцінкою без додаткової угоди, спираючись на ч. 2 ст. 632 ЦКУ у справі № 926/1456/26.
Зберіть банківські виписки за весь період фактичного користування землею, щоб довести систематичне прийняття орендодавцем підвищеної плати та нівелювати результати почеркознавчої експертизи через принцип заборони суперечливої поведінки у справі № 709/1078/22.
Замовте незалежну оцінку втрачених активів та неодержаного прибутку до подання позову проти РФ, оскільки суди приймають такі звіти як основний доказ розміру шкоди за ст. 1166 ЦКУ в умовах неможливості доступу до захоплених підприємств у справі № 913/87/26.